Pytanie:

W dniu 21 marca 2005r. aktem notarialnym zakupiłem od firmy nowo wybudowany lokal mieszkalny wraz z logią i garażem podziemnym. Łączna kwota inwestycji wyniosła 272.931,42zł. w tym cena za lokal mieszkalny 201.175,11zł, cena za udział w gruncie w kwocie 41.268,86zł cena za miejsce garażowe w kwocie 30.268,86zł. Kredyt na sfinansowanie inwestycji został udzielony przez bank w walucie obcej - we frankach szwajcarskich w kwocie 110.367,00CHF. Wysokość kredytu w złotych nie jest podana w umowie. Według jakiego kursu należy ustalić wysokość kredytu? W związku z faktem, że wartość samego kredytu mieszkalnego przekracza maksymalną kwotę ustaloną zgodnie z treścią art 26b ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W jaki sposób obliczyć proporcję odsetek możliwych do odliczenia ?

Zgodnie z art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000r. Nr. 14 poz. 176 z późn. zm.) od podstawy obliczania podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1 na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:
1)budową budynku mieszkalnego albo
2) wniesieniem wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego w takim budynku albo
3) zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4)nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku mieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.
Warunki zastosowania ulgi z tytułu spłaty odsetek od zaciągniętego kredytu określa przepis art. 26 b ust. 2 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z powołanym przepisem od podstawy opodatkowania można odliczyć odsetki na spłatę kredytu, jeżeli:
1)kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 01 stycznia 2002r.
2)kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo- kredytowych do udzielenia kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust. 1 art. 26b,
3)inwestycja wymieniona w ust. 1 art. 26 b dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku takiego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4) inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej, niż w 2002r., a ponadto w przypadku inwestycji (...), o którym mowa w ust. 1 pkt 3 została zawarta umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik,
5)do zeznania składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, podatnik dołącza oświadczenie, według ustalonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6) odsetki będące przedmiotem odliczenia :
a) zostały faktycznie zapłacone i ich wysokość i termin zapłaty udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony,
b) nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,
c) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku.
Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że podatnik zawarł z bankiem umowę o kredyt we frankach szwajcarskich. Wartość udzielonego kredytu wynika z zawartej umowy. Dla potrzeb ustalenia wysokości kredytu należy przyjąć kurs waluty z dnia podpisania umowy kredytowej. Powołany przepis art. 26b wskazuje, że odliczenie przysługuje między innymi, jeżeli odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i terminy zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo - kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek). W związku z powyższym bank określa w jakiej wysokości podatnik poniósł wydatki na spłatę odsetek i według jakiego kursu waluty. Dodatkowo Naczelnik Urzędu Skarbowego wyjaśnia, iż w świetle art. 26b ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odliczeniu od podstawy podlegają wyłącznie odsetki naliczone za okres począwszy od 01 stycznia 2002r. z zastrzeżeniem ust. 5 i zapłacone od tego dnia, od tej części kredytu, która nie przekroczy kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych za III kwartał poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji, z zastrzeżeniem ust. 10 (w roku 2005r. kwota limitu wynosiła 189.000zł).W przypadku, gdy kredyt udzielony jest w kwocie wyższej niż 189.000zł, wówczas podatnik odlicza proporcjonalnie część odsetek uwzględniając limit w wysokości 189.000zł i kwotę udzielonego kredytu (189.000zł : kwota udzielonego kredytu). Proporcje te obowiązują przez cały czas spłaty odsetek.