Pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego przed zawarciem związku małżeńskiego, włączony do majątku wspólnego małżonków i przeznaczony na spłatę wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego oraz na remont nowego mieszkania podlega zwolnieniu z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego? Czy daty zakupu materiałów budowlanych ze względu na to, iż wcześniej wypłacono kredyt oraz kupujący zapłacił zaliczkę w dniu spisania umowy przedwstępnej, mogą mieć datę wcześniejszą aniżeli data spisania umowy w formie aktu notarialnego?

Stan faktyczny przedstawiony we wniosku z dnia 07.02.2006 r. jest następujący:
W dniu 27.09.2005 r. wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zawarła przedwstępną umowę kupna własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Małżonkowie w tym samym dniu wpłacili zaliczkę na poczet ceny sprzedaży w wys. 11.400 zł, która pochodziła ze wspólnych oszczędności. Strony transakcji uzgodniły cenę w wys. 114.000 zł.
Dnia 11.10.2005 r. zawarta została umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której strona sprzedająca potwierdza otrzymanie zaliczki z dnia 27.09.2005 r., a kupujący zobowiązują się zapłacić resztę ceny sprzedaży do dnia 18.10.2005 r. ze środków pochodzących z udzielonego im kredytu bankowego (umowa o kredyt hipoteczny z dnia 30.09.2005 r.).
W dniu 04.10.2005 r. podatniczka zawarła umowę przedwstępną dot. sprzedaży - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego przed zawarciem związku małżeńskiego.
Strony uzgodniły cenę w wys. 96.000 zł, a strona kupująca wpłaciła zadatek w kwocie 6.000 zł. Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego zawarta została w dniu 08.11.2005 r., w której podatniczka potwierdziła odbiór zadatku, otrzymanego w dniu spisania przedwstępnej umowy sprzedaży, a strona kupująca zobowiązała się do zapłaty reszty ceny sprzedaży w wys. 90.000 zł przelewem do dnia 18.11.2005 r.
W dniu 22.11.2005 r. w kancelarii notarialnej, w obecności notariusza podatniczka złożyła oświadczenie, iż całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, będącego jej majątkiem osobistym, włącza do majątku wspólnego jej i małżonka.
W dniu 22.11.2005 r. wnioskodawczyni złożyła, we właściwym miejscowo urzędzie, deklarację PIT-23 oraz oświadczenie o wydatkowaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat, tj. (jak podała we wniosku) na spłatę kredytu zaciągniętego na kupno większego lokalu mieszkalnego oraz jego remont.

Zdaniem podatnika:
- przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, należącego do majątku osobistego później włączonego do majątku wspólnego wnioskodawczyni i jej małżonka, przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego przez oboje małżonków na kupno większego lokalu mieszkalnego i jego remont w okresie dwóch lat od sprzedaży zwolniony jest od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym,
- faktury dotyczące poniesionych wydatków na remont zakupionego lokalu mieszkalnego mogą mieć datę wcześniejszą, aniżeli data sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tj. data sporządzenia aktu notarialnego 08.11.2005 r.).

Ocena prawna stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie.
W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy, podatek od przychodu ze zbycia określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy nieruchomości i praw majątkowych, pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i termin wpłaty wynosi 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży w tym terminie oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) tej ustawy zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części wydatkowanej na nabycie w kraju nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanym z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
a także na
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego położonych na terytorium RP,
- (lit. e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych w terminie i na cele określone w wyżej przytoczonym przepisie.
Zgodnie z sytuacją przedstawioną w piśmie podatniczka zamierza wydatkować w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży uzyskany przychód ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i na jego remont. Zatem spełnia ona przesłanki dot. zwolnienia od podatku ww. przychodu.
Z istoty rozwiązania zawartego w wyżej wymienionym przepisie wynika również, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na wymienione w ustawie cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.
Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353#185; kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zgodnie więc z tym strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty zadatku, przedpłaty wydatkowane na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. A zatem zwolnieniu od podatku podlega również - w myśl powołanych wyżej przepisów - kwota 6.000 zł otrzymana w dniu 04.10.2005 r. tytułem zadatku, wydatkowana na cele ustawowe przed dniem sprzedaży mieszkania, czyli dniem 08.11.2005 r.